Stan deweloperski - co dokładnie obejmuje i czego w nim nie ma?
Stan deweloperski to mieszkanie z tynkami, wylewkami, instalacjami z podejściami, oknami, drzwiami wejściowymi i grzejnikami. Nie ma w nim podłóg, drzwi wewnętrznych, białego montażu, oświetlenia ani docelowego malowania. Zakres nie jest zdefiniowany w przepisach - opisuje go załącznik do umowy deweloperskiej, dlatego u każdego dewelopera wygląda trochę inaczej. Zanim podpiszesz umowę, przeczytaj ten załącznik uważnie.
Zaktualizowano:
Stan deweloperski - co to właściwie jest?
Stan deweloperski nie ma definicji w przepisach. To standard wykończenia, który deweloper sam opisuje w prospekcie informacyjnym i w załączniku do umowy deweloperskiej. W praktyce oznacza mieszkanie „surowe, ale zamknięte” - z instalacjami, tynkami i oknami, gotowe do prac wykończeniowych, ale nie do zamieszkania.
Skoro definicji nie ma, zakres bywa różny. Jeden deweloper odda Ci ściany z tynkiem gipsowym i podejścia elektryczne w każdym pomieszczeniu. Inny - tynk cementowo-wapienny i oszczędnie rozmieszczone punkty. Na papierze oba mieszkania są „w stanie deweloperskim”. Dlatego jedynym wiarygodnym źródłem jest załącznik do Twojej umowy, a nie ogólny opis z ogłoszenia.
Co obejmuje stan deweloperski?
W większości inwestycji stan deweloperski obejmuje podobny zestaw prac. Zwykle znajdziesz w nim:
- tynki na ścianach i sufitach - gipsowe lub cementowo-wapienne, przygotowane pod gładzie i malowanie,
- wylewki - posadzki cementowe, na których później układa się podłogi,
- instalację elektryczną z podejściami - przewody i puszki, czasem bez osprzętu, czyli gniazdek i włączników,
- instalację wodno-kanalizacyjną z podejściami pod kuchnię i łazienkę,
- ogrzewanie - grzejniki albo ogrzewanie podłogowe, podłączone i sprawne,
- okna z parapetami wewnętrznymi,
- drzwi wejściowe,
- wentylację, a w części inwestycji także przygotowanie pod klimatyzację lub rolety.
Każdy z tych punktów sprawdź w załączniku do umowy. Liczba punktów elektrycznych, rodzaj tynku czy klasa drzwi wejściowych potrafią się mocno różnić między inwestycjami - a to wprost wpływa na koszt i zakres wykończenia.
Czego nie ma w stanie deweloperskim?
Druga lista braków jest dłuższa, niż wielu kupujących zakłada. W standardzie deweloperskim zwykle nie dostaniesz:
- podłóg - żadnych paneli, desek ani płytek, tylko surowa wylewka,
- drzwi wewnętrznych z ościeżnicami,
- białego montażu - umywalki, miski WC, wanny ani prysznica,
- baterii i armatury,
- oświetlenia - z sufitów wystają tylko przewody,
- docelowego malowania - ściany mają kolor tynku albo roboczą powłokę bieli,
- glazury i terakoty w łazience i kuchni,
- mebli, zabudów i sprzętu AGD.
Innymi słowy: w stanie deweloperskim nie da się mieszkać. Przed Tobą jeszcze cały etap wykończenia - i to on decyduje, jak naprawdę będzie wyglądać Twoje mieszkanie i ile ostatecznie zapłacisz za metr.
Stan deweloperski a pod klucz - jaka jest różnica?
„Pod klucz” oznacza mieszkanie gotowe do wprowadzenia: z podłogami, drzwiami, łazienką, oświetleniem i pomalowanymi ścianami. Różnicę najlepiej widać w zestawieniu. W DELIN wykończenie pod klucz prowadzimy wyłącznie kompleksowo - od projektu 3D po sprzątanie końcowe, bez remontów częściowych.
| Element | Stan deweloperski | Pod klucz z DELIN |
|---|---|---|
| Ściany | Tynki, czasem robocza powłoka bieli | Gładzie, gruntowanie, malowanie docelowe |
| Podłogi | Surowa wylewka cementowa | Panele, deska lub płytki - ułożone i wykończone listwami |
| Łazienka | Podejścia wodno-kanalizacyjne | Płytki, biały montaż, armatura, oświetlenie |
| Drzwi wewnętrzne | Brak | Dobrane w projekcie, zamontowane z ościeżnicami |
| Oświetlenie | Wypusty z przewodów | Punkty świetlne zamontowane według projektu |
| Projekt wnętrz | Brak | Projekt 3D z architektem w cenie - wizualizacje każdego pomieszczenia z dwóch ujęć |
| Nadzór nad pracami | Brak | Koordynator i raport ze zdjęciami co piątek |
| Odpowiedzialność za prace | Rękojmia dewelopera na nieruchomość | Rękojmia 36 miesięcy na wykonane prace |
Do tego dochodzi wywóz gruzu i sprzątanie końcowe. Ty podejmujesz decyzje na etapie projektu - resztą zajmuje się jedna firma, z jednym numerem telefonu i jednym harmonogramem.
Czym jest „stan deweloperski plus”?
Część deweloperów oferuje rozszerzony standard - nazywany „deweloperskim plus” albo jeszcze inaczej. Zwykle dochodzą gładzie zamiast samych tynków, czasem malowanie albo drzwi wewnętrzne. Tu również nie ma żadnej normy: każdy deweloper rozumie „plus” po swojemu.
Dlatego porównuj zakresy, nie nazwy. Wypisz, co dokładnie wchodzi w rozszerzenie, i policz, ile prac i tak zostaje po stronie Twojej ekipy wykończeniowej. Bywa, że „plus” niewiele zmienia w budżecie wykończenia - a bywa, że realnie skraca prace. Bez listy z załącznika do umowy tego nie ocenisz.
Od stanu deweloperskiego do zamieszkania - ile to trwa i kosztuje?
W DELIN wykończenie mieszkania deweloperskiego trwa zwykle 8–12 tygodni: około 8–10 tygodni przy 50 m² i 11–12 tygodni przy 70 m². Wcześniej powstaje projekt - do 4 tygodni. Przy mieszkaniu od dewelopera projekt możemy przygotować z rzutów jeszcze przed odbiorem kluczy, więc ekipa wchodzi od razu po przekazaniu mieszkania. Cały przebieg współpracy - od bezpłatnej konsultacji po odbiór - opisujemy krok po kroku na stronie proces.
Budżet składa się z dwóch części. Pierwsza to stawka od 1 550 zł/m² - obejmuje projekt 3D z architektem, robociznę ośmiu branż razem z materiałami budowlanymi, koordynatora, sprzątanie końcowe i rękojmię 36 miesięcy. Druga to materiały wykończeniowe: płytki, podłogi, farby, oświetlenie i biały montaż. Wybierasz je w projekcie, a ich koszt widzisz w kosztorysie przed aneksem - cena z aneksu już się nie zmienia. Pełne zestawienie znajdziesz w cenniku.
| Metraż | Prace z materiałami budowlanymi (od) |
|---|---|
| 40 m² | 62 000 zł |
| 50 m² | 77 500 zł |
| 55 m² | 85 250 zł |
| 60 m² | 93 000 zł |
| 70 m² | 108 500 zł |
| 90 m² | 139 500 zł |
Do tych kwot dolicz materiały wykończeniowe według kosztorysu z projektu - ich koszt zależy od standardu, jaki wybierzesz, oraz meble i sprzęt AGD, które rozliczasz osobno.
Dlaczego odbiór techniczny warto zrobić przed wykończeniem?
Wady stanu deweloperskiego - krzywe tynki, zarysowane szyby, niedrożna wentylacja - najłatwiej wychwycić przy odbiorze technicznym. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma 14 dni, by ustosunkować się do wad wpisanych do protokołu, i 30 dni na usunięcie tych, które uznał. Na nieruchomość przysługuje Ci też pięcioletnia rękojmia z Kodeksu cywilnego. Ale im później zgłaszasz wadę, tym trudniej ją wyegzekwować - zwłaszcza gdy ekipa zdąży ją zakryć gładzią albo podłogą.
Dlatego przy współpracy z DELIN pomagamy w odbiorze technicznym - patrzymy na mieszkanie okiem wykonawcy, który zaraz będzie na nim pracował. Jak się do tego przygotować, opisujemy w poradniku odbiór mieszkania od dewelopera. A jeśli chcesz omówić swoje mieszkanie, umów bezpłatną konsultację - 30 minut online albo 60 minut u Ciebie - przez stronę kontakt.
Najczęstsze pytania
Czy w mieszkaniu w stanie deweloperskim można mieszkać?
Nie. W stanie deweloperskim nie ma podłóg, drzwi wewnętrznych, białego montażu ani oświetlenia - jest surowa wylewka, tynki i instalacje z podejściami. Zanim się wprowadzisz, potrzebujesz pełnego wykończenia: od gładzi i malowania, przez podłogi i łazienkę, po montaż oświetlenia. W DELIN taki zakres realizujemy wyłącznie kompleksowo, w 8–12 tygodni, a wcześniej powstaje projekt 3D, dzięki któremu wszystkie decyzje zapadają jeszcze przed wejściem ekipy na budowę.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim?
W DELIN prace z materiałami budowlanymi kosztują od 1 550 zł za metr kwadratowy. Dla 50 m² to od 77 500 zł, dla 70 m² - od 108 500 zł. W stawce jest projekt 3D z architektem, robocizna ośmiu branż, koordynator, sprzątanie końcowe i rękojmia 36 miesięcy. Osobno rozliczasz materiały wykończeniowe - płytki, podłogi, farby, oświetlenie i biały montaż - które wybierasz w projekcie i widzisz w kosztorysie przed aneksem. Ich koszt zależy od standardu, jaki wybierzesz.
Ile trwa wykończenie mieszkania od dewelopera?
Sama realizacja trwa 8–12 tygodni: mieszkanie około 50 m² to zwykle 8–10 tygodni, a około 70 m² - 11–12 tygodni. Do tego dolicz projekt, który powstaje do 4 tygodni. Przy mieszkaniu deweloperskim projekt możemy zrobić z rzutów od dewelopera jeszcze przed odbiorem kluczy - wtedy ekipa wchodzi od razu po przekazaniu mieszkania i nie tracisz ani tygodnia na czekanie. Cena końcowa jest ustalana aneksem po projekcie i wizji lokalnej - i już się nie zmienia.
Czy w stanie deweloperskim można zmieniać układ ścian?
Ściany działowe zwykle można przestawiać - to standardowy element remontu, który uwzględniamy w projekcie. Inaczej jest ze ścianami nośnymi i pionami wodno-kanalizacyjnymi: ich zmiany wymagają projektu konstrukcyjnego i zgód formalnych. Przy współpracy z DELIN formalności ze wspólnotą lub spółdzielnią bierzemy na siebie. Zanim zaplanujesz duże zmiany układu, sprawdź w dokumentacji od dewelopera, które ściany są nośne - to jedno z częstszych źródeł niespodzianek w budżecie i harmonogramie.
Czym różni się stan deweloperski od stanu deweloperskiego plus?
„Plus” to handlowa nazwa rozszerzonego standardu - nie ma jednej definicji. Najczęściej deweloper dokłada gładzie, czasem malowanie albo drzwi wewnętrzne. Zakres u każdego wygląda inaczej, dlatego porównuj listy prac z załącznika do umowy, a nie same nazwy. Policz, ile prac wykończeniowych i tak zostanie po Twojej stronie - dopiero wtedy ocenisz, czy dopłata do „plusa” faktycznie coś zmienia w budżecie i harmonogramie Twojego wykończenia.
Czy deweloper odpowiada za wady mieszkania po odbiorze?
Tak. Na nieruchomość przysługuje Ci pięcioletnia rękojmia z Kodeksu cywilnego. Wady wpisane do protokołu odbioru mają swój tryb: deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do nich i 30 dni na usunięcie uznanych wad. Dlatego odbiór techniczny warto zrobić starannie, zanim wejdzie ekipa wykończeniowa - później trudniej wykazać, że wada istniała przed rozpoczęciem prac. Przy współpracy z DELIN pomagamy w odbiorze - sprawdzamy mieszkanie okiem wykonawcy, zanim podpiszesz protokół.